不動産売却における査定額の根拠

所有する不動産を売却したい!とお考えの方がまず初めにすることと言えば、実際いくらぐらいで売却できるのか?地元の不動産屋などに売却依頼をします。

少しでも高く不動産を売却したい売主様としては、「査定額が適正な売却価格なのか?」どうかはとても気になるところですよね。

ほとんどの場合、不動産業者の査定額って意外にも(?!)適性で、実際その価格前後で売れることが多いんです。
ではその査定がどの様に行われるのかご存知でない方も多いのではないでしょうか。

査定額の根拠について

近隣に似たような物件は?

査定の根拠としてまず重要なのが、対象不動産の周辺事例です。過去にその周辺でいくらぐらいで不動産取引があったかを調査します。
要は「近くの似たような物件がいくらぐらいで取引されているか探す」ということです。

この情報を基にその地域での不動産の売れ行き動向や、個別要素を加味し、金額を出していきます。個別要素とは、「道路との高低差や幅員」「間口の広さ」「陽当り」「周辺環境」などなど様々な角度から対象不動産の価値を評価します。

適正価格とは3ヶ月以内で売却できる金額かどうか

売主様にとっては、「なるべく早く売却したい」という方から、「特に急ぐわけではないがそのうち売却できれば良い」とお考えの方まで様々かと思います。

早く売却したいと思っても、相場より高い金額を設定してしまうと、売却できない可能性があります。
特に急ぐわけではないのであれば、多少高い金額で出していても、そのうち売れる「かも」しれません。
しかし、長い間売れ残ってしまうと、あまり印象もよくありませんし(何か問題があるのではないか?など)、値下げ交渉などが入り、結局相場価格まで落ち着くということは珍しくありません。

なぜ、3ヵ月以内なのか

一般的に不動産会社が不動産の売却を行うには、売主様との間で「媒介契約」を結びます。

その契約の期間は最長で3ヵ月になります。この期間内に不動産の売却ができなかった場合、媒介契約を打ち切られる可能性もあります。

ですので、不動産会社としては何としても媒介契約期間内に売却できるよう販売活動を精一杯行います。
そういった理由から、3ヶ月以内に売れるであろう金額を査定額として提示することが一般的なのです。

太陽不動産でも、売主様の希望金額も踏まえ、「3ヶ月以内に売却であろう金額」を目安に査定額をお出ししています。

ただし、相場より高い金額を提示することで、自社と媒介契約を結んでもらう方に事を運ぶ業者などもいますので、売主様の方でもある程度の相場感を持っていた方が良いでしょう。

実際の成約金額は査定額の±10%

どんなに腕利き(?)の不動産のプロが査定しても、実際に成約する金額はだいたい相場価格の±10%ぐらいで成約することがほとんどです。 それくらい買う側もシビアに見ていますし、市場の動向というものは正直なのです。

では、査定額が相場より高すぎるとどうなるか?

相場より高すぎると

実際に売出中の物件を見ると、「相場より若干高いかな」くらいの金額で出されているものもよく目にします。
簡単に計算してみると、やはり大体10%前後で落ち着いているかな?といった感じです。

逆に10%超え、15%以上くらいの物件を見てみると、物件公開日からだいぶ月日も経ってしまって、「売れ残っている」状態のものが多いような気がします。

やはり売主様に特別な事情があり、時間がかかってしまってもいい、という場合は別として、スムーズな売却を目指すのであれば、査定価格の+10%ぐらいを目安に売り出し金額を決めることが望ましいと思われます。

まとめ
  • 物件周辺の取引事例を参照する。
  • 査定額は3ヶ月以内に売却できるであろう予想価格。
  • もちろん売主様の希望価格が第一優先。