不動産売買における媒介契約の違いについて教えてください

岡崎
媒介契約とは不動産業者が仲介して売却する場合、「こういう契約の元、お客(売主)様の不動産を売却させてもらいますよ」という取り決めです。

その1.専属専任媒介契約

専属専任媒介

専属専任媒介契約において、売主様は不動産業者1社にのみ売却依頼することができます。

専属専任媒介契約の場合は売主様が自分で買主様を見つけてきても、直接その買主様と契約してはいけません。
もし契約を取り交わしたとしても、その契約自体は有効ですが、間に入っている不動産業者に規定通りの仲介手数料を支払わなければいけません。

専属専任媒介契約の特長

  • 売却依頼できるのは1社のみ
  • 自分で買主を見つけ直接契約することはできない。*契約自体は有効だが仲介手数料を払う必要がある。
  • 1週間に1回以上、不動産会社には売主様への販売活動状況の報告がある

その2.専任媒介契約

専任媒介

専属専任媒介契約と同じように1社にのみ売却依頼をすることができるます。

専属専任との大きな違いは「自分で買主を探してきてもよい」ということです。

自分で買主を見つけてきてもよい、ということは不動産業者を通さずに買主と契約を結ぶことです。この場合、仲介手数料を払う必要はありませんが、当然契約の責任は負うことになります。

専任媒介契約の特長

  • 売却依頼できるのは1社のみ
  • 自分で買主を見つけ直接契約することもできる
  • 2週間に1回以上は不動産会社から販売活動状況の報告がある

その3.一般媒介契約

一般媒介

売主様は複数の不動産業者に売却を依頼することができます。また売主様は自分で買主様を見つけてきて直接契約しても構いません。不動産業者への仲介手数料も必要ありません。

一般媒介契約においては不動産業者より売主様への状況報告の義務はありません。

一般媒介契約の特長

  • 複数の業者に売却依頼ができる
  • 自分で買主を見つけ直接契約することもできる
  • 売主様への販売活動状況の報告義務はない

専属専任VS専任VS一般媒介

さて、ここで問題になってくるのが、売却を専属専任・専任で1社にのみ依頼するほうが良いのか、一般媒介で複数の業者に依頼する方が良いのか、ということです。なんとなく一般媒介で複数社に売却を依頼する方が良さそうな気がしますが・・・

専属専任VS専任

まず専属専任と専任との大きな違いは「自分で買主を見つけてもよいか」問題です。(これを「自己発見取引」と言います。)

「自分で買主を見つける」=「仲介手数料を払う必要はない」と同時に「契約も自分で」となるわけですが、果たしてそれ(契約)が現実的に可能なのかどうか、ということがあります。

少し話がそれますが、仲介業者は不動産取引において大きな責任を負っています。

取引がスムーズに進むようにはもちろんのこと、契約成立後に売主様・買主様双方にトラブルが起きないよう、法的な確認、権利上の確認など、膨大な責任を負うことになるわけです。一つのミスにより損害賠償にまで発展することだってあるのです。そして私達不動産業者はその報酬として仲介手数料をいただくわけです。

そういったリスク(責任)を契約上個人で負うことになるわけですから、現実的なハードルはかなり高いと言わざるを得ません。

自己発見取引の一例として、親族やごく親しい知人など、売却後のトラブルが起きにくい関係性、性質の取引であって、司法書士が行う名義変更(登記移転)だけなど書類上のやりとりで済むような場合に限られると思われます。

自己発見取引がご自身で可能ならば、その可能性を残して専任媒介でも。
自分で見つけた買主でも、結局不動産業者が仲介に入らないとまとまらないのであれば初めから「専属専任媒介」
専任媒介・一般媒介における自己発見取引の場合でも、不動産業者への支払いが発生するケースもあります。不動産会社が紹介した人であると知っていながら、仲介手数料から逃れるためその人と直接個人間で契約をした場合などです。 不動産会社としてはこんなことはされてはたまったものではありません。こういったケースにおいては不動産会社がそれまでにかかった広告費、人件費などの費用を請求される可能性もあります。ルールは守りましょう。

専属専任・専任VS一般媒介

ネットの登場で複数社への依頼は無意味?!

一般媒介契約と専属・専任媒介との大きな違いは、一般媒介の場合、売却活動を複数社に依頼することができるという点です。

売主様は複数の不動産業者に売却を依頼することで、買主様を見つける窓口を広げることがきるのです。

しかし、これは過去の話になりつつあります。

一般的に、不動産を売りたいと思ったとき、まず、いわゆる町の不動産屋さんなどに相談します。

そこの不動産屋だけでは心もとない、もう少し幅広く買主を探して、早く売却してしまいたいという場合、一般媒介契約を結び、複数社の不動産屋に買主探しを頼むことになります。

ネット登場以前は広告方法が限られていましたので、買主探しも一苦労だったのです。

しかし、現代ではネット広告が主流となり、依頼先が1社でも、その不動産屋がネットで物件登録すると、一瞬のうちに物件情報が全国の不動産屋と共有されます。(代表的な例としてはレインズというサイトがあります。)

今ではわざわざ複数社を回って物件の宣伝をしてもらう必要がなくなってしまったのです。

そのときの名残として「一般媒介にして複数の不動産屋に取り扱ってもらうことで早く売却することができる」という認識が定着しているのだと思います。

「複数社に依頼する方が高く売れるのではないか」ということもよく聞かれますが、それは「買取」の場合です。この話については以下のエントリーもご参照下さい。

「じゃあどうすればいいの」ということですが、一般媒介契約を選ぶ基準をあえて申し上げるなら、「あそこだけに頼むのは心許ないので、もう1社ぐらい頼んでおくか」ぐらいの感じがちょうどいいのかもしれません。

3社も4社も、となると時間的にも体力的にも消耗してしまいます。不動産業者は物件の取扱にミスがあっては絶対にいけませんので、売主様の物件のことは売却理由から現況や売却後のことなど根堀葉掘りお尋ねします。
「売りたい」→「はい、わかりました」とはいかないのです。

となると同じ話を何回もしなくてはいけませんし、複数社からの連絡も頻繁になりますので、売主様の負担は相当なものになります。

どの契約が良いかは売主様それぞれの判断ですので、どれが一番いい、とは一括りにできないのですが、そういった現状も知っておくと、不動産業者と話を進める上でも無駄ではないかと思います。

ネット時代において一般媒介は過去の遺物になりつつある。
1社だけでは不安が残る、という場合にもう1社、という選択肢として一般媒介を利用するのがベター。

最後に。

あくまでどの媒介契約を選択するかは売主様のご判断ですが、不動産屋の本音としては「専属・専任」媒介契約を結んでいただくほうが、「まかせれてる!」感があって嬉しいものです(^^)

まとめ
  • 専属専任・専任の違いは「自己発見取引」の余地を残すかどうか
  • 一般媒介はネット時代にあっては、「物件の宣伝」という点からはあまり重要な役割ではなくなってきている。
  • 「専属・専任」契約は業者は嬉しい。